Is investeren in vastgoed nog wel aantrekkelijk? Bij Mercurius denken wij van wel en beleggen wij in indirect en beursgenoteerd vastgoed. Vastgoedfondsen hebben na de crisis herstel laten zien, maar lang niet allemaal. Er zit veel verschil in de onderlinge fondsen. Daarom is het interessant om te kijken waar de verschillen vandaan komen. Investeren in vastgoed blijft aantrekkelijk, maar ook een kwestie van goed selecteren. Het herstel na de crisis is discriminerend geweest en zal dit ook nog wel even blijven. Wij blijven daarom vertrouwen op het Pan European Property Fund van Janus Henderson. Een mooie ‘hoeksteen’ in de portefeuilles die wij voor onze relaties mogen invullen. Daarnaast een goed instrument om het portefeuillerisico te reduceren door deze extra beleggingscategorie aan de portefeuilles toe te voegen. Investeren in vastgoed? Wij nemen u graag mee in onze overweging…

Over Janus Henderson Pan European Property

Strategie

JH anticipeert goed op de ontwikkelingen in de vastgoedmarkt. Residentieel vastgoed (woningen) is een steeds zwaarder onderdeel van de portefeuille geworden. Tien jaar geleden was maximaal 10% van de portefeuille belegd in woningen. Vandaag is dat zo’n 32%. Een welkom gegeven in de huidige ‘krappe’ woningmarkt. Industrieel vastgoed kreeg daarentegen weer een zwaardere positie in de portefeuille. Beleggingen in kantoren en winkels zijn de afgelopen tien jaar juist verder terug gebracht. Deze ontwikkelingen en strategie hebben het fonds geen windeieren gelegd in crisisjaar 2020. De verwachting is dat deze positionering in de (nabije) toekomst ook zijn vruchten af zal werpen. Verder zien we dat zorgvastgoed en ook hotels weer voet aan de grond krijgen binnen het fonds. Met name dit laatste is een ontwikkeling die wij als beleggingsspecialisten graag omarmen. Contrair anticiperen op ‘de markt’ blijft toch altijd een kunst.

Hoe is de vastgoedportefeuille opgebouwd?

Het vastgoedteam maakt intensief gebruik van de kennis van de vele sector- en aandelenanalisten die binnen JH actief zijn. Het Pan European Property Fund belegt uitsluitend in beursgenoteerd en Europees vastgoed. Het is verdeeld over 33 individuele vastgoedfondsen. De grootste posities zijn (al een tijdje) Vonovia en Deutsche Wohnen. Beide fondsen zijn voornamelijk belegd in residentieel vastgoed in Duitsland. Voor een groot deel betreft dit ook vastgoed in en rondom Berlijn. In deze stad zijn de huurprijzen bevroren en (o.a.) daardoor relatief laag. Een situatie die niet erg houdbaar lijkt. Vorig jaar schreven wij hier over in een apart artikel over Deutsche Wohnen. Mocht u dit nog eens na willen lezen, klik dan hier. Een ander mooi voorbeeld is VGP waar wij vandaag in een apart artikel over uitweiden. Voor dit artikel klikt u hier. Maar er zitten zoveel andere mooie fondsen met veel potentie in deze portefeuille…..

Warehouses De Pauw

Deze Belgische vastgoedbelegger richt zich uitsluitend op de ontwikkeling en verhuur van distributiecentra. Deze vastgoedspecialist verhuurt en ontwikkelt vierkante (distributie)meters in meerdere landen. Niet alleen België, maar ook in Frankrijk, Duitsland, Luxemburg, Nederland en Roemenië staat vastgoed van De Pauw geregistreerd! Mocht u wel eens richting het noorden van ons land via de A28 rijden? Kijk dan aan de noordkant van Zwolle even naar rechts en u ziet het gigantische pand van de foto. Wehkamp huurt daar namelijk een distributiecentrum van Warehouses De Pauw. Oppervlakte? Zo’n kleine 5 hectare, ofwel maar liefst bijna 50.000 vierkante meter. Met ons extreem groeiende online aankoopgedrag is de populariteit van dergelijke distributiecentra niet meer te stuiten. Locatie is hierbij wel van essentieel belang. De Pauw heeft hierin de specialistische ervaring. Een mooi voorbeeld dat aantoont dat niet alles in de portefeuille woningen, kantoren en winkels betreft.

Safestore

Een ander mooi bedrijf is Safestore. Vastgoed gericht op beveiligde ‘self storage’. Zeg maar de ‘zolder’ voor mensen en bedrijven met te weinig ruimte. De focus ligt voornamelijk op opslag, maar Safestore doet meer. Het bedrijf onderscheidt drie doelgroepen: particulieren, studenten en bedrijven. De dienstverlening is hierop volledig op afgestemd. Ook al zijn er steeds meer mensen die proberen te ‘ontspullen’, het gros in onze consumptiemaatschappij koopt nog steeds gretig! Van opslagcontainers van 10 vierkante meter voor studenten tot garageboxen voor particulieren en grotere loodsen voor het complete kantoorinventaris, archieven en voorraden voor bedrijven. Safestore heeft het. Schaarse vierkante meters op veelal duurdere locaties die daardoor vaak een hoger rendement per vierkante meter leveren. Safestore is actief op 163 locaties waarvan het gros zich in en rondom London bevindt, maar ook Parijs, Nederland en Spanje staan op de kaart van Safestore. Klik hier voor de Nederlandse website.

Conclusie

Het Pan European Property Fund belegt in een gediversifieerde vastgoedportefeuille. De vastgoedmarkt kent dan wel geen makkelijke tijden, maar voor Het Pan European Property Fund voorzien wij desondanks veel groeipotentieel. Dit indirecte en beursgenoteerde vastgoed geeft ons een comfortabel gevoel. In tegenstelling tot direct vastgoed is het zeer liquide. Stenen schuiven wordt zo een fluitje van een cent zonder tussenkomst van een notaris. Met een rendement in 2020 van -2,76% heeft JH elk ander vastgoedfonds verslagen. Voor dit jaar staat de teller op -0,5% (25/3/2021). Ook daarmee verslaat het fonds de benchmark. Enthousiast zijn over negatieve rendementen? Het blijft een rare gedachte, maar het kan! De onderlinge correlatie met overige categorieën zal zich op termijn gaan uitbetalen. Het fonds en management liet bij ons wederom een goede indruk achter. De degelijke portefeuillesamenstelling heeft ons vertrouwen in het JH Pan European Property Fund niet teleurgesteld.