Het komt vast-goed!

Erik-Jan ElvingBeleggingsfonds

Het komt vast-goed! Althans, daar zijn wij bij Mercurius Vermogensbeheer van overtuigd. Alle vastgoedfondsen hebben de afgelopen periode een grote draai om de oren gekregen. De gebruikelijke correlatie met de andere beleggingscategorieën ging tijdens de recente ‘crash’ aan flarden. Alles ging in gelijke vaart onderuit! Ook al lijkt dit ’theoretisch onmogelijk’, zie het als een ‘wake-up call’. “Always expect the unexpected”! In het herstel blijft vastgoed op dit moment zeker achter. Begrijpelijk, maar desondanks houden wij een rotsvast vertrouwen in het Henderson Pan European Property Fund. Binnen de vastgoedsector is een groot onderscheid te zien tussen de verschillende fondsen. Het herstel zal in deze sector dan ook net zo discriminerend zijn als in de rest van de markt. Met het Pan European Property Fund van Janus Henderson zijn wij hier goed op voorbereid. Dit fonds blijft voor ons een hoeksteen in elke portefeuille. Waarom? Wij overtuigen u graag…

Janus Henderson Pan European Property

Janus Henderson Investments is in 2017 ontstaan na de fusie tussen het Amerikaanse Janus Capital Group (1969) en het Engelse Henderson Global Investors (1934). Dit huis heeft circa 270 miljard Euro onder beheer. Het Pan European Property Fund belegt in een gediversifieerde vastgoedportefeuille. De portefeuille is breed gespreid over heel Europa inclusief het Verenigd Koninkrijk. Het beleggingsteam van Mercurius sprak met fondsmanagers Guy Barnard en Nicolas Scherf. We spraken natuurlijk over de afgelopen periode en over hun strategie en visie. Lees gerust verder en u zult zien… Het komt vast-goed!

Strategie

Iemand die denkt dat vastgoed uitsluitend bestaat uit woningen, winkels en kantoren zal bedrogen uitkomen. Het is veel meer dan dat. De focus bij dit fonds ligt ook op vastgoed-sectoren met structurele groeikansen. Hierbij valt te denken aan logistiek, opslag, gezondheidszorg en studenten-huisvesting. Onlangs is de positie in ‘retail’ (winkels) verder teruggebracht ten gunste van de eerdergenoemde sectoren. Bij de samenstelling van de portefeuille wordt kritisch geselecteerd op waarde, waardering, verwacht rendement en natuurlijk de kwaliteit van de balans. Hierbij maakt het vastgoedteam intensief gebruik van de kennis van de vele sector- en aandelenanalisten die binnen Janus Henderson actief zijn.

Hoe is de vastgoedportefeuille opgebouwd?

Het Pan European Property fund belegt uitsluitend in beursgenoteerd en Europees vastgoed. Het is verdeeld over 32 vastgoedfondsen. Op dit moment zijn de grootste posities Vonovia en Deutsche Wohnen. Beide fondsen zijn voornamelijk belegd in residentieel vastgoed in Duitsland. Ik hoor u denken, dus toch woningen? Ja dat klopt, maar met een goede reden. Wist u bijvoorbeeld dat de (koop)prijs voor woonruimte in Berlijn ‘slechts’ € 2.400,=/m2 bedraagt. Vergelijk dit met de prijzen in andere grote Europese steden en u heeft een deel van het antwoord. Nog meer argumenten vindt u in ons speciale artikel over Deutsche Wohnen door hier te klikken. Maar er zitten zoveel andere fondsen met veel potentie in deze portefeuille. We geven u graag een paar voorbeelden……

Cellnex

Het Spaanse Cellnex bijvoorbeeld, is een nieuwe positie in de portefeuille. Het is in Europa inmiddels gemeengoed dat telecom en mediabedrijven hun zendmasten verkopen. In 2007 werd KPN bijvoorbeeld door de NMA gedwongen de torens die zij in bezit had te verkopen om een monopoliepositie te voorkomen. Maar ook elders wordt kapitaal vrijgemaakt door verkoop via ‘sale-and-lease-back’-constructies van deze masten. Cellnex is inmiddels eigenaar van 700 masten alleen al in Nederland. Cellnex is zelf geen exploitant van zenders, maar verhuurt haar opstelpunten aan derden. Aanbieders van telecom- en media-diensten huren ruimte voor het plaatsen van antennes of ruimte in de toren of mast voor het plaatsen van de benodigde zend- en ontvangstapparatuur. Met het verdwijnen van de analoge televisie is er veel ruimte ontstaan voor bijvoorbeeld de uitbreiding van capaciteit ten behoeve van het 5G netwerk. Naast zendmasten verhuurt Cellnex ook ruimtes voor datacentra en reclame-masten. De digitale innovatie kan inmiddels niet meer zonder de infrastructuur en de netwerken van Cellnex. Op deze manier profiteert ons vastgoed dus ook van de digitale revolutie. Cellnex…. het komt vast-goed!

Aedifica

Een ander mooi voorbeeld is het Belgische Aedifica. Dit bedrijf investeert uitsluitend in zorgvastgoed. Denk bijvoorbeeld aan verpleeghuizen, seniorenappartementen of permanente huisvesting voor gehandicapten met een 24-uurs zorgbehoefte. Aedifica wil verder groeien. Niet alleen via ‘sale-and-rent-back’-transacties, maar ook door nieuwbouw en renovatie of uitbreiding van bestaande ‘sites’. Aedifica is actief in België, Duitsland, Nederland en het Verenigd Koninkrijk. In het jaar 2060 zal in deze landen meer dan 25 % van de bevolking ouder dan 65 zijn en meer dan 10 % ouder dan 80. Een mooie manier om via vastgoed in te spelen op de vergrijzende consument. Ook voor Aedifica geldt wat ons betreft… het komt vast-goed!

Conclusie

Het Pan European Property Fund belegt dus uitsluitend in indirect en beursgenoteerd vastgoed. Dat geeft ons een comfortabel gevoel. In tegenstelling tot direct vastgoed is het zeer liquide en kan er met ‘stenen worden geschoven’ zonder tussenkomst van een notaris. Snel liquide te maken dus, net als onze andere beleggingen. Voor ons een eerste vereiste! Immers: “Rijkdom wordt pas armoede als je niet meer over je geld kunt beschikken”. Met een year-to-date rendement van -14% blijft het fonds weliswaar achter bij de andere beleggingscategorieën, maar in de categorie vastgoed blijft het een goede prestatie. Zeker wanneer we het afzetten tegen een benchmarkrendement van -20% en sommige Nederlandse vastgoedfondsen die meer dan gehalveerd zijn in waarde, is dit toch een behoorlijk resultaat. Met de goede motivatie die de fondsmanagers bij ons achterlieten en de degelijke portefeuillesamenstelling zijn wij overtuigd: Wij blijven ons vertrouwen geven aan het Janus Henderson Pan European Property Fund voor onze vastgoedbeleggingen. Regeren blijft vooruit zien! “Het komt vast-goed!” is een understatement wat ons betreft. Het komt gewoon goed met ons vastgoed!