Goed in vastgoed

EdKBeleggingsfonds

Beter dan directe stenen

30-03-2019 – Vastgoed; voor veel beleggers de heilige graal maar ook een beleggingscategorie die velen koppijn bezorgd. Voor Mercurius Vermogensbeheer een essentieel onderdeel van de portefeuille. Maar we moeten er wel morgen uit kunnen! Geen gedoe met makelaars, banken en lekkende dakgoten. Onze keuze? Beursgenoteerd vastgoed!

Goed voor de portefeuille…

Vastgoed maakt al sinds de start van Mercurius Vermogensbeheer deel uit van onze portefeuilles. Stenen zijn een stabiele beleggingscategorie, met zowel het karakter van aandelen (waardegroei) als vastrentende waarden (huur/dividend). Om een efficiënte portefeuille samen te stellen is toevoeging van vastgoed essentieel. Doorgaans is er een lage correlatie tussen vastgoed en de overige beleggingscategorieën. Dat leidt ertoe dat de toevoeging van vastgoed aan een portefeuille ervoor zorgt dat de risicorendementsverhouding verbetert. Een gezonde toevoeging dus van bakstenen aan een portefeuille…

…met onze keuze: Janus Henderson…

Guy Barnard

Sinds jaren is onze overtuigde keuze voor beleggen in vastgoed het Pan European Property Fund van Janus Henderson. Het fonds wordt sinds jaren geleid door de energieke Guy Barnard. Barnard weet met zijn team sinds jaar en dag de beste keuzes in Europees vastgoed te maken. Niet alleen claimt zijn fonds de posities van best presterende vastgoedfonds, het laat ook in moeilijke perioden, zoals 2016, zien dat het altijd verhandelbaarheid heeft. Na de Brexit stemming in 2016 konden veel vastgoedfondsen uitstappende beleggers niet terugbetalen. Barnard wel. Door enkel te beleggen in beursgenoteerd vastgoed, waarborgt hij directe verhandelbaarheid. Voor ons een voorwaarde.

…“Sheds are the new shops”…

Juist in vastgoed is het van belang om selectief te zijn. In vastgoed indexen of ETF’s zitten vaak veel winkelcentra. Met de opkomst van E-commerce is dit juist een segment met grote risico’s. In dit segment heeft Barnard dan ook een grote onderweging. Het VK loopt in Europa voorop in online verkopen. 18% van alle verkopen gaan daar via het internet. In Nederland ging 10% van de verkopen in 2017 online en in Spanje slechts 5%. De groei zit wel in dit segment met 9,8% groei (jaarlijks 2016-2021) in het VK, 14,5% in NL en 19,3% in Spanje. Er zal dus een grote vraag ontstaan naar logistiek vastgoed. De “verdozing” leidt tot een 257% groeiprognose voor logistieke dienstverlening. E-commerce heeft 3 maal zoveel ruimte nodig als traditionele winkels. Een gigantische groeikans voor Barnard’s fonds.

…met overweging in Duitsland, Frankrijk en Scandinavie…

Naast een sterke voorkeur voor logistiek vastgoed zien we een voorkeur voor Duits residentieel vastgoed. Zo houdt Barnard een positie van 9,2% in Deutsche Wohnen, dat 70% van haar 167.000 huurwoningen in Berlijn heeft. 4,7% is belegd in het eveneens Duitse en snelgroeiende  AroundTown dat een nadruk legt op kantoren en hotels. Het Franse Gecina valt op met een positie van 6,3%. Deze voor Nederlandse beleggers veelal onbekende gigant heeft een leidende positie op de Parijse kantoormarkt. Met het Scandinavische Wihlborgs wordt ingespeeld op de sterke economische ontwikkeling in die regio.  Via Barnard beleggen we dus op plekken en in gebouwen die zeer aantrekkelijk zijn en normaliter niet in een portefeuille van de gemiddelde Nederlandse (vastgoed) belegger.

Vastgoed in UK aantrekkelijk

Barnard houdt een weging van 23% in het VK aan. Weliswaar minder dan de benchmark, maar toch een forse weging. British Land handelt bijvoorbeeld tegen een korting van 40% ten opzichte van de boekwaarde. Dat is extreem en zal waarschijnlijk op termijn corrigeren. Daarnaast loopt het land voorop in E-commerce en is er dus een sterke positie in distributiecentra. Via Unite belegt het fonds in studenten huisvesting. Ondanks de onzekerheid van de Brexit dus voldoende reden om wel in het VK te beleggen.

Voor ons de beste keuze

Sinds jaar en dag zijn we voor onze relaties belegd in het Janus Henderson Pan European Property Fund. In vrijwel alle periodes maakt het fonds een beter rendement dan haar concurrenten en de benchmark, terwijl het minder risico neemt. In de onderstaande grafiek ziet u in de linker kolom Henderson, afgezet tegen haar belangrijkste concurrenten.

Mercurius Vermogensbeheer heeft in alle beheerportefeuilles positie in het Janus Henderson Pan European Property Fund.